LE DEMEMBREMENT DE PROPRIETE
Le droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement c'est-à-dire d’une répartition des prérogatives qu’il confère.
Le démembrement donne lieu à la coexistence de deux droits réels : l’usufruit et la nue-propriété.
Contrairement à l’indivision, ces deux droits réels ne s’exercent pas simultanément mais distinctement et indépendamment.
L’usufruit est un droit réel temporaire. A son extinction, le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire.
La notion de droit réel s’oppose à la notion de droit personnel.
A la différence du droit réel, le droit personnel (par exemple le droit d’usage et d’habitation) est incessible, intransmissible et insaisissable.
Le titulaire de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un bien est détenteur d’un droit réel. Il a donc la possibilité de céder son droit réel, à titre gratuit (donation, testament) ou à titre onéreux (vente, échange, apport en société) et de le donner en garantie (hypothèque). La nue-propriété est, en outre, transmissible par succession.
L’acquéreur et le donateur auront alors les mêmes obligations que l’usufruitier ou le nu-propriétaire d’origine.
Acquisition immobilière en Nue propriété
Points clés
| Possibles déductions des revenus fonciers | Les intérêts d’emprunt destinés à financer les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration de ces immeubles, sont déductibles des revenus fonciers du nu-propriétaire si ce dernier est imposé en revenus fonciers. Les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l’amélioration de logements dont l’usufruit est détenu par un organisme HLM ou une SEM sont déductibles au titre des revenus fonciers supportés par le nu-propriétaire. |
| Imposition à l’IR | Pas de revenu, donc pas d’imposition. La taxe foncière est due par le bailleur. |
| Imposition aux prélèvements sociaux | Pas de revenu donc pas de prélèvements sociaux dus. |
| ISF | La nue-propriété n’est pas prise en compte dans le patrimoine de l’ISF. L'emprunt ne pourra pas figurer au passif. |
| Déficit foncier | Si pas ou peu de revenus fonciers, acquérir la nue-propriété par emprunt bancaire afin de générer un déficit foncier. |
| Plus-value de cessions lors d’une acquisition de la NP d’un bien immobilier | Depuis le 1er septembre 2013, la plus-value de cession est exonérée d'impôt sur le revenu après un délai de détention de 22 ans (au titre des prélèvements sociaux, la plus-value de cession est exonérée après un délai de détention de 30 ans). |
Avantages
Modalités d'acquisition
- Acquisition de parts en nue-propriété :
Possibilité d’acquérir des parts en nue-propriété avec un montant moins important qu’une
acquisition d’immeuble en direct.
- Acquisition d’un immeuble en nue-propriété :
Investissement dans l’immobilier avec moins de contraintes de gestion que de la pleine propriété car elles sont à la charge de l’usufruitier.
Economiques
- Les charges d’entretien sont supportées par l’usufruitier (C. civ. art. 605).
Fiscaux
Revenus fonciers :
- le nu-propriétaire ne sera ni soumis à l’impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux.
- Déduction, dans la catégorie des revenus fonciers, des charges relatives à l’immeuble en cas d’imposition de l’usufruitier en revenus fonciers ou d’usufruitier ayant la qualité de bailleur social.
ISF :
- Le nu-propriétaire ne déclare pas la valeur du bien au titre de l’ISF
Droits d'enregistrements :
- Droits d’enregistrement ne portant que sur la nue-propriété.
Plus-value :
- Depuis le 1er septembre 2013, les plus-values de cession sont exonérées après 22 ans de détention au titre de l'impôt sur le revenu et après 30 ans de détention au titre des prélèvements sociaux.