LA LOCATION MEUBLEE PROFESSIONNELLE (LMP)
OU NON PROFESSIONNELLE (LMNP)
La location meublée correspond à la mise à disposition d’un bien meublé.
Afin de vous offrir un confort de gestion, et notamment un gain de temps, le bien meublé en question sera intégré dans une résidence services et sa mise en location sera alors gérée par un professionnel (appelé aussi gestionnaire ou exploitant).
Les conditions du statut LMP
A compter du 01 janvier 2009, pour acquérir le statut de Professionnel, votre activité de Loueur en meublé doit :
- Etre inscrite auprès du registre du commerce et des sociétés en tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
- Générer un loyer annuel supérieur à 23 000 € TTC,
- Représenter votre principale source de revenus d’activité (les recettes devant représenter au moins 50 % des revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu y compris ceux de la location meublée).
Les conditions du statut LMNP
L’investisseur doit être une personne physique ou morale acquérant un actif immobilier.
2 alternatives pour l'investisseur :
- Classique : Amortissements permettant de neutraliser fiscalement les revenus locatifs
- Censi Bouvard : Réduction d’impôts égale à 11 % du prix de revient de l’investissement HT
Les caractéristiques de la location meublée
La location meublée permet à un bailleur de louer un logement garni d'un mobilier suffisant pour qu’un locataire (preneur) puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.
La location meublée est soumise à des règles juridiques et fiscales différentes de la location nue (obligations des parties : bailleur et preneur, catégorie de revenus perçus …)
| Régime micro BIC | En cas de recettes annuelles inférieures à 32 900 € (32 600 € en 2013) et d'exonération ou de franchise en base de TVA, les revenus du loueur en meublé exploitant individuel sont soumis de droit au régime micro BIC. Le revenu imposable de location est alors calculé après un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes. |
| Imputation des déficits sur le revenu global | Pour le LMP, le déficit est imputable sur le revenu global sans aucune limitation. En LMNP, le déficit est imputable sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des 10 années suivantes. |
Réduction d'impôt sur le revenu (dispositif dit "Censi-Bouvard") | Pour le LMNP, l'acquisition en direct d'un logement neuf ou de plus de 15 ans réhabilité dans une résidence services ouvre droit à une réduction d'impôt égale à 11 % pour les investissements réalisés à compter de 2012 jusqu'en 2016 (25 % pour les logements acquis en 2009 et 2010 et 18 % pour ceux acquis en 2011) du prix de revient des logements dont il s'agit plafonné à 300 000 €. En contrepartie de cette réduction, la base fiscale amortissable des immeubles sera réduite du prix de revient des logements retenu pour le calcul de la réduction. |
| Amortissement | Le bien (sauf terrain) est amortissable ce qui neutralise fiscalement les revenus de location imposables. |
| Exonération de l'impôt sur plus-value |
Le loueur en meublé professionnel peut bénéficier d’une exonération totale ou partielle d’impôt de plus-values sous les 2 conditions cumulatives suivantes : - l'activité doit être exercée depuis plus de 5 ans. - les recettes brutes locatives ne doivent pas excéder 90 000 € pour obtenir une exonération totale et 126 000 € pour obtenir une exonération partielle.
La plus-value en cas de revente est imposée au taux de 19 % + PS Pour les cessions réalisées par acte authentique à compter du 1er septembre 2013, un abattement pour durée de détention est appliqué au taux de : * en matière d'impôt sur le revenu : * en matière de prélèvements sociaux : |
| Exonération d'ISF | Le loueur est exonéré de l'ISF au titre des biens professionnels s'il réalise plus de 23 000 € de recettes TTC et si les revenus de cette activité représente plus de 50 % des revenus du foyer fiscal limités aux seuls revenus professionnels. Si la location génère un déficit, la condition n'est pas remplie. |
| Association d'un emprunt à l'investissement | Il est possible de recourir à l'emprunt pour financer l'investissement. Le recours à l'emprunt est d'autant plus pertinent que les intérêts seront fiscalement déductibles. |
| Utilisation des contrats d'assurance-vie pour l'adossement au prêt in fine | L'investisseur pourra avoir intérêt à capitaliser son épargne à l'intérieur du contrat d'assurance-vie adossé au prêt. À l'échéance du prêt, l'épargne acquise servira au remboursement du capital emprunté. |
| Les principaux atouts de l'immobilier | - Régularité des loyers - Revalorisation du capital investi - Rendement brut élevé - Diversification du patrimoine |
| Gestion déléguée | Aucun souci de gestion et frais fiscalement déductibles. Inconvénient : coût |
| Nombreux programmes clé en main | Aux investisseurs désireux d'être libérés de tout souci, la formule d'investissement en LMP commercialisée par de nombreux promoteurs offrant des services de gestion locative, pourra apporter un certain confort. |